Quotes & Notes

Inzichten, uitspraken en ideeën over alles wat mij bezighoud op het gebied van huisvesting, vastgoed, duurzaamheid en het Nieuwe Werken.

Zoeken

Additional pages

Find me on...

Posts I like

Meer favoriete berichten

Wat ideeën over vastgoed, energie en financiering

Elk vastgoedobject heeft een energiewaarde
Om te beginnen bepaalt de isolatiewaarde van de schil het energieverbruik om het gewenste binnenklimaat te realiseren. Maar er is meer en dat gaat verder dan een energielabel.

Locatie en klimaat

De ligging bepaalt de eisen aan het binnenklimaat en aan de mogelijkheden voor het gebruik van passieve energieopwekking, zoals ligging ten opzichte van de zonnestand, de meest voorkomende wind(richting) en luwte, de aanwezigheid van water, stroming en getijden. Het klimaat ter plaatse, waarbinnen het gewenste binnenklimaat moet worden gerealiseerd. Moet er worden gekoeld, verwarmd? Is er reden tot isolatie (scheiding binnen van buitenklimaat) of gaat het alleen om het tegenhouden van ongedierte? (Klamboe, hor e.d.)
In de tropen draag je andere kleding, dan in de poolgebieden.
De locatie bepaalt dus tegelijk de eisen aan het binnenklimaat als de mogelijkheden tot realisatie ervan.

Brandstof onafhankelijk

Aangezien energie uit brandstof een schaars goed is en op termijn meer gaat kosten, is het interessant om te investeren in brandstof-onafhankelijke oplossingen voor vastgoed. Dit maximaliseert de gebruikswaarde en daarmee uiteindelijk de beleggingswaarde.
Op termijn gaan bewoners alleen nog betalen voor de financiering van hun huisvesting en niet meer voor de energie. Er wordt alleen betaald voor energie, wanneer er compensatie tussen locaties moet plaatsvinden.
Investering in vastgoed levert rendement, via de huuropbrengsten voor het gebruik en via de waardeontwikkeling ten gevolge van schaarste op gevraagde locaties. Zelfs leegstaand vastgoed kan nog waarde houden doordat het passief energie opwekt, die teruggeleverd wordt aan het net. Door van elk gebouw een passieve energiecentrale te maken ontstaat stabiliteit in het energienet.

Onderdeel van de stad

Vastgoedobjecten zijn onderdeel van de stad. De waarde kan worden gebaseerd op het aandeel dat het gebouw heeft in de waarde van de stad. Dit geldt dus ook voor de waarde die het gebouw vertegenwoordigd als onderdeel in de energievoorziening.
Als banken beleggen in de waarde van de stad en de waarde van de energievoorziening, dan stellen zij daarmee de waarde van de individuele gebouwen beter veilig, dan op basis van gebruikswaarde en schaarste alleen.
Om de waarde te borgen, moet je investeren in het naast hoger gelegen niveau. Huizen worden meer waard, als de stad, of het stadsdeel intrek is.

Situationele waarde

Als alles zijn waarde ontleent aan de bijdrage aan het grotere geheel, wordt de waarde van het grotere geheel beter gewaarborgd en zo dus weer van de onderdelen.
Een bevestingsboutje uit de motor van een Seat Ibiza is het meest waard voor de bezitter van zo’n Seat, vooral als zo’n boutje ontbreekt. Een boutje van een Ford heeft dan geen waarde, tenzij het ook precies past.
Wij zijn deze situationele waarde gaan compenseren met service en logistiek. Je laat de wegenwacht komen, of je laat je auto ophalen door de garage. Als je dan op de rekening kijkt, zie je de prijs van het boutje in het niet vallen bij de kosten voor transport en het arbeidsloon.

Vastgoed is niet verplaatsbaar en daardoor is de situationele waarde (locatie) hier nog belangrijk.

Als vastgoed financieel wordt benaderd, ontstaat de illusie dat je waarde kunt beschermen door risicospreiding binnen portefeuilles. De realiteit is echter dat de waarde het best beschermd wordt door investering in de directe omgeving en het grotere geheel. Gebouwen zijn locatiegebonden, de waarde is dus ook locatiegebonden.

Gebouwen zijn een locale propositie.

Vastgoed is geen liquide verhandelbaar goed, maar een modificatie van de omgeving op een locatie.

Investering in een brug, verhoogt de waarde van de overkant. Al onze infrastructurele kunstwerken zijn vastgoed. Hoe zit het met de waarde hiervan? Bij wie staan ze op de balans. Wat is de vervangingswaarde? Wat is het rendement van de investering destijds? Waarom blijven we wegenbelasting betalen, als het wegennet in waarde stijgt? Omdat we de wegen nooit kunnen verkopen?
De eigenaar van een gebouw, wat zijn waarde ontleent aan de bereikbaarheid via de weg kan wel een deel van de waarde van de weg verzilveren door het gebouw te verkopen.
Als we aandelen in bijvoorbeeld het wegennet uitgeven, kan de waardestijging wel verzilverd worden, door de handel in de aandelen.

Van het ontwikkelen van gebouwen, naar het modificeren van onze fysieke en biologische omgeving.

Niet de m² in het schaarse goed, maar de toegang tot werkruimte op het juiste moment op de juiste plek.

M. Mooij

Modificeren van de omgeving

Zolang we denken in het creëren van waarde door het bouwen van volume, is krimp alleen maar uit te leggen als het vernietigen van waarde.

Als we daarentegen denken in het creëren van waarde door het modificeren van de omgeving, dan is het geen issue of het volume toe- of afneemt. Dan gaat het erom, dat de bruikbaarheid toeneemt en de druk op het milieu afneemt.

De mens is hardleers

We blijven doorgaan in oude patronen en leren niet veel van de feedback van onze omgeving, omdat we die feedback niet kunnen duiden. We begrijpen de logica van bijvoorbeeld de ecosystemen onvoldoende.

We doen maar. Learning By Doing is een mooi credo, maar helaas ligt het accent voor de meesten meer op doing, dan op learning.

Eerst begrijpen, dan ingrijpen. In noodsituaties werkt dat te traag, maar als we ons begrip niet snel genoeg laten groeien, zullen we met ons handelen steeds meer noodsituaties over onszelf afroepen.
Dus moeten we in alle situaties waar wel tijd is eerst leren begrijpen en dan pas ingrijpen.

Wie betaalt Het Nieuwe Werken?

Bij invoering van het nieuwe werken wordt vaak geredeneerd, dat de investeringen in herinrichting wordt terugverdiend door de besparing op het ruimtegebruik.

Als het voor een huurder mogelijk is om de kosten van herinrichting te dekken door de gerealiseerde ruimtebesparing, dan is het voor de verhuurder ook mogelijk om leegloop bij contractverlenging te voorkomen, door dezelfde herinrichting aan te bieden.

De verhuurder heeft meer mogelijkheden, om de herinrichting goed te laten aansluiten op de kwaliteiten van het gebouw. De verhuurder kan ook investeren in de gebouwinstallaties en de duurzaamheid van de schil, hiermee kan hij een aantrekkelijker nieuwe propositie creëren dan de huurder in eigen beheer ooit zal kunnen. Bovendien kan de verhuurder, als hij eigenaar is van een portefeuille met landelijke spreiding, ook toegang aanbieden tot “gastvloeren” elders in de portefeuille. Dit maakt de eigenaar, die geconfronteerd wordt met dreigende leegstand, tot de beste partij om actie te ondernemen. Met extra investeren voorkomt hij niet alleen de afwaardering tengevolge van de leegstand, maar bewerkstelligt hij tegelijkertijd een upgrade van zijn vastgoed. Daarmee investeert hij ook in een meer duurzame relatie (partnership) met zijn huurders. Wanneer de huurder zich terugtrekt op een kleiner oppervlak heeft de verhuurder geen investering, maar moet hij afwaarderen voor de leegstand.

  • Als de huurder het initiatief neemt tot reductie van zijn ruimtegebruik, krijgt de huurder een nieuw op HNW toegesneden inrichting plus op langere termijn een lagere huur en lagere aan de vierkante meter gerelateerde facilitaire kosten en verliest de eigenaar een deel van de huurinkomsten en afwaardering van het vastgoed.
  • Als de verhuurder het initiatief neemt tot verbetering van zijn propositie, krijgt de huurder een beter op HNW toegesneden huisvesting en maakt de verhuurder geen verlies op de waarde van het vastgoed. De huurder heeft geen besparing op de huur en facilitaire kosten.

Het verschil is dus besparen op langere termijn ( = verkleinen economie) tegenover het voorkomen van afwaardering van de waarde (= verkleinen)) (investeren in het vasthouden van huurders)

Iets soortgelijks is aan de hand rond de CO2- uitstoot.

  • Verkleinen van CO2 uitstoot door verkleinen van het gebruikte oppervlak levert alleen iets op als de vierkante meters leeg blijven staan hetgeen leidt tot afwaardering van de waarde van het vastgoed en kostenbesparing voor de huurder.
  • Verkleinen van de CO2 uitstoot door te investeren in betere gebouwinstallaties en een betere gebouwschil leidt tot economische activiteit, investering ter voorkoming van afwaardering voor de verhuurder.

De verhuurder is hetzelfde geld kwijt, maar heeft een voor de toekomst aantrekkelijker pand, de huurder mist zijn besparing op het ruimtegebruik, maar krijgt wel een meer flexibele huisvestingsoplossing.

Als de eigenaar de afwaardering die hij niet hoeft te doen wanneer hij het vastgoed verhuurd kan houden, zou investeren om te zorgen dat hij het vastgoed op lange termijn verhuurd houdt, dan heeft hij geen geld verloren, wordt er economische activiteit gegenereerd en kan hij zijn vastgoed aanpassen aan de eisen van de toekomst. Bovendien investeert hij in een duurzame relatie met zijn huurders en wordt de credietcrisis in het vastgoed bestreden.

Als huurder en verhuurder samen optrekken, kan de huurder de besparingen die hij nu realiseert via ruimtebesparing ten koste van de economie en de waarde van het vastgoed realiseren door energiebesparing d.m.v. investering in verduurzaming gebouwen en tijdbesparing d.m.v. betere logistiek door slim gebruik te maken van de juiste lokatie op het juiste moment.

Michel Mooij +31(0)645480893 Verzonden vanaf mijn iPhone

Alle gebouwen zijn voorspellingen (aannames over toekomstig gebruik) en alle voorspellingen zijn fout

Stewart Brand

Het creëren van waarde is het maken van iets bijzonders. De waarde van mainstream vastgoed verdampt zodra de schaarste verdwijnt.

Investeren loont

Als een vastgoedeigenaar zijn huurders kan behouden en zijn aanbod kan transformeren naar een propositie die beter aansluit op de vraag van de toekomst, tegen de prijs van het verlies wat hij zou moeten nemen wanneer de huurders zouden weglopen, is dat beter dan niets doen. Bij gelijke kosten wordt (toekomst)waarde gecreëerd.

Bezig met laden posts...