Quotes & Notes

Bij invoering van het nieuwe werken wordt vaak geredeneerd, dat de investeringen in herinrichting wordt terugverdiend door de besparing op het ruimtegebruik.

Als het voor een huurder mogelijk is om de kosten van herinrichting te dekken door de gerealiseerde ruimtebesparing, dan is het voor de verhuurder ook mogelijk om leegloop bij contractverlenging te voorkomen, door dezelfde herinrichting aan te bieden.

De verhuurder heeft meer mogelijkheden, om de herinrichting goed te laten aansluiten op de kwaliteiten van het gebouw. De verhuurder kan ook investeren in de gebouwinstallaties en de duurzaamheid van de schil, hiermee kan hij een aantrekkelijker nieuwe propositie creëren dan de huurder in eigen beheer ooit zal kunnen. Bovendien kan de verhuurder, als hij eigenaar is van een portefeuille met landelijke spreiding, ook toegang aanbieden tot “gastvloeren” elders in de portefeuille. Dit maakt de eigenaar, die geconfronteerd wordt met dreigende leegstand, tot de beste partij om actie te ondernemen. Met extra investeren voorkomt hij niet alleen de afwaardering tengevolge van de leegstand, maar bewerkstelligt hij tegelijkertijd een upgrade van zijn vastgoed. Daarmee investeert hij ook in een meer duurzame relatie (partnership) met zijn huurders. Wanneer de huurder zich terugtrekt op een kleiner oppervlak heeft de verhuurder geen investering, maar moet hij afwaarderen voor de leegstand.

• Als de huurder het initiatief neemt tot reductie van zijn ruimtegebruik, krijgt de huurder een nieuw op HNW toegesneden inrichting plus op langere termijn een lagere huur en lagere aan de vierkante meter gerelateerde facilitaire kosten en verliest de eigenaar een deel van de huurinkomsten en afwaardering van het vastgoed.
• Als de verhuurder het initiatief neemt tot verbetering van zijn propositie, krijgt de huurder een beter op HNW toegesneden huisvesting en maakt de verhuurder geen verlies op de waarde van het vastgoed. De huurder heeft geen besparing op de huur en facilitaire kosten.

Het verschil is dus besparen op langere termijn ( = verkleinen economie) tegenover het voorkomen van afwaardering van de waarde (= verkleinen)) (investeren in het vasthouden van huurders)

Iets soortgelijks is aan de hand rond de CO2- uitstoot.

• Verkleinen van CO2 uitstoot door verkleinen van het gebruikte oppervlak levert alleen iets op als de vierkante meters leeg blijven staan hetgeen leidt tot afwaardering van de waarde van het vastgoed en kostenbesparing voor de huurder.
• Verkleinen van de CO2 uitstoot door te investeren in betere gebouwinstallaties en een betere gebouwschil leidt tot economische activiteit, investering ter voorkoming van afwaardering voor de verhuurder.

De verhuurder is hetzelfde geld kwijt, maar heeft een voor de toekomst aantrekkelijker pand, de huurder mist zijn besparing op het ruimtegebruik, maar krijgt wel een meer flexibele huisvestingsoplossing.

Als de eigenaar de afwaardering die hij niet hoeft te doen wanneer hij het vastgoed verhuurd kan houden, zou investeren om te zorgen dat hij het vastgoed op lange termijn verhuurd houdt, dan heeft hij geen geld verloren, wordt er economische activiteit gegenereerd en kan hij zijn vastgoed aanpassen aan de eisen van de toekomst. Bovendien investeert hij in een duurzame relatie met zijn huurders en wordt de credietcrisis in het vastgoed bestreden.

Als huurder en verhuurder samen optrekken, kan de huurder de besparingen die hij nu realiseert via ruimtebesparing ten koste van de economie en de waarde van het vastgoed realiseren door energiebesparing d.m.v. investering in verduurzaming gebouwen en tijdbesparing d.m.v. betere logistiek door slim gebruik te maken van de juiste lokatie op het juiste moment.

Michel Mooij +31(0)645480893 Verzonden vanaf mijn iPhone